Absetzung
für Abnutzung (AfA)
Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines
Wirtschaftsgutes auf die schätzungsweise ermittelte Nutzungsdauer.
Steuerliche AfA von Gebäuden: Teil der Berechnungsgrundlage
(Je nach Art und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs- oder
Herstellungskosten oder Einheitswert),
der jeweils pro Jahr als Werbungskosten von den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung absetzbar ist (im Regelfall
1,5%). Grundgedanke ist die (steuerfreie) Rückstellung jenes
Betrages, der nach Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche
Nutzungsdauer") des Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw.
Neuerrichtung erforderlich ist.
Abtretung
von Forderungen (Zession)
Vertrag, durch den ein Gläubiger seine Forderung auf eine
Dritten überträgt. Der Dritte (neue Gläubiger) heißt Zessionar,
der abtretende alte Gläubiger Zendent und der Schuldner, der
an den neuen Gläubiger zu leisten hat, debitor cessus. (§
1392 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches - ABGB.)
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird
der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte
Zeit Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung
eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft)
beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobiliemakler darf für
den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden
Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber
den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist
widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe
eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung
des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe")
vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit
herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes,gebührt
dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.
A
metà
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern
durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte
geteilt werden. (Italienisch: "zur Hälfte")
Anbaureife
Das Vorliegen der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen
und der unmittelbaren Verbindung eines Bauplatzes mit dem
Straßennetz durch eine rechtlich und tatsächlich gesicherte
Zufahrt.
Anbot
Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand eine
verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluß
eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder
Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den
es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein
Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes
abweicht (z.B. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern
stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot
befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen
Parteiangenommen werde, widrigenfalls es erlischt und den
Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung
muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden
sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung,
Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden.
Eine Sonderform des Anbotes ist die Option.
Angeld
Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluß eines Vertrages
zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt.
Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück,
so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen.
Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück, so
hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen.
In beiden Fällen ist es nicht beachtlich, ob durch den Rücktritt
ein Schaden entstanden ist. Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung,
ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe
des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge,
die über 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrücklich
als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung
(Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung
zurückzustellen ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld
auf die Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.
Anliegerleistungen
Vom Grundeigentümer an die Gemeinde vor Erteilung einer
Baubewilligung
zu leistende Beiträge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung
der vorgelagerten Verkehrsflächen.
Anmerkung
der Rangordnung
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte
Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch
(Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen.
Von dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt
wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss).
Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach
Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar.
Die Einverleibung
des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann
nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen
Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung
des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches)
Annuität
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere
Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität
setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei
die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet)
während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote
steigt. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen
Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl
der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen
die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen Kapitals
von Ats 100,- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren").
Werden z.B. Ats 100,- zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im
vorhinein beginnende Verzinsung) auf 10 Jahre, rückzahlbar
in Vierteljahresraten, aufgenommen, so beträgt die Vierteljahresrate
laut Annuitätentabelle Ats 3,845114. Jährlich beträgt die
Tilgung Ats 15,380456, in 10 Jahren sind für das aufgenommene
Kapital von Ats 100,- insgesamt Ats 153,80456 rückzuzahlen.
Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit
unverändert sind.
Assanierungsgebiet
Auf Grund des Stadterneuerungsgesetzes (Bundesgesetz)
kann die Landesregierung durch Verordnung ein Gemeindegebiet
oder einen Teil eines Gemeindegebietes, das städtebauliche
Missstände aufweist (insbesondere, wenn zumindest die Hälfte
der Wohnungen Substandardwohnungen
sind, eine dichte Verbauung vorliegt etc.) zum Assanierungsgebiet
erklären. Vor dem Verkauf von Grundstücken oder Grundstücksteilen
im Assanierungsgebiet muss der Eigentümer das Objekt zunächst
der Gemeinde (Wien: MA 69) zum Kauf anbieten. Macht die Gemeinde
von diesem Angebot keinen Gebrauch, dann bedarf der Kaufvertrag
mit einem Dritten einer behördlichen Genehmigung (Wien: MA
64), deren Erteilung von der Angemessenheit des Kaufpreises
abhängt. Die Tatsache, dass sich ein Grundstück im Assanierungsgebiet
befindet, wird im Grundbuch
angemerkt. Für die Verbücherung eines Kaufvertrages ist neben
den sonst erforderlichen Urkunden auch die behördliche Genehmigung
beizubringen.
Atriumhaus
Eingeschossiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium)
umschließt.
Aufsandungserklärung
Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft,
dass er der Eintragung (Einverleibung,
Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt.
Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch
eingetragen werden, wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag
oder in einer separaten Urkunde erklärt, dass er mit der Einverleibung
des Eigentumsrechtes für den Käufer einverstanden ist.
Aufschließungskosten
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung
der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen
einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung,
Elektrizität, Gas ...).
Bassena Wandbrunnen am Gang zur Wasserentnahme für mehrere Wohnparteien, war früher als Treffpunkt der Hausbewohner auch die Quelle des "Bassenatratsches".
Bauansuchen Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.). Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.
Bauauftrag
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem Eigentümer einer Baulichkeit
die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen
Benützungsbewilligung
(Konsens)
entspricht.
Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie
Abbrüche von Gebäuden, Änderungen von bewilligten Raumwidmungen
oder sonstige bewilligungspflichtige Bauführungen genehmigt
werden. Nach der Wiener Bauordnung wird die Baubewilligung
unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer Rechtskraft
mit dem Bau begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach
Baubeginn vollendet wird. Über Ansuchen können die Fristen
verlängert werden, in begründeten Fällen besteht ein Rechtsanspruch
auf die Verlängerung (z.B. Finanzierung durch Wohnbauförderungsmittel).
Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige
Bauhöhe. Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudehöhe für
Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt:
in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m in Bauklasse
II mindestens 4,5m, höchstens 12m in Bauklasse III mindestens
10m, höchstens 16m in Bauklasse IV mehr als 16m, höchstens
21m in Bauklasse V mehr als 21m, höchstens 26m, in Bauklasse
VI mehr als 26m. Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus
gesehen, zur Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden,
müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe nicht
einhalten.
Bauland
Grundflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde
verbaut werden dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete,
Gartensiedlungsgebiete, Lagerplätze etc.)
Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen: a) Das Baurecht
im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften,
die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze,
Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen) b) Das Baurecht
im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für
bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) eingeräumte
Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten
und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im
Grundbuch
("Baurechtseinlage") und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf,
Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte
an den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach
Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer,
dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine
Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912
stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung
an allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des
Baurechtswohnungseigentums.
Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem
Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann
eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden,
wenn der Bebauungsplan geändert werden soll. Behördliche Bewilligungen
(Abteilungsbewilligung, Baubewilligung)
werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung
der beabsichtigten Änderungen des Bebauungsplanes erschweren
oder verhindern.
Bauweisen
In den Bebauungsplänen ausgewiesene Ausnützbarkeit der Bauplätze:
a) offene Bauweise: Gebäude müssen freistehend unter Einhaltung
von Mindestabständen von den Bauplatzgrenzen errichtet werden;
b) gekuppelte Bauweise: Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen
müssen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut
und an allen anderen Seiten freistehend errichtet werden;
c) Gruppenbauweise: Gebäude auf mehreren benachbarten Bauplätzen
müssen an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut
werden; d) geschlossene Bauweise: Gebäude müssen an den Baulinien
von der einen seitlichen Bauplatzgrenze zur anderen durchgehen
errichtet werden.
Bauwich
Seitenabstand ("Reichen"), das ist ein gegen die seitlichen
Nachbarliegenschaften gelegener Grundstreifen, der von jeder
Bebauung freizuhalten ist.
Beglaubigung
Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die Bestätigung einer
Amtsperson über die Echtheit einer Unterschrift. So ist z.B.
für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch
die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften
der Vertragsparteien erforderlich. Weiters gibt es die Beglaubigung
der Übereinstimmung von Urkunden oder Übersetzungen mit dem
Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden etc.
Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden,
die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde
im Ausland oder von der inländischen Vertretungsbehörde des
betreffenden Staates zusätzlich beglaubigt werden müssen ("Überbeglaubigung").
Beletage
Früher gebräuchlicher Ausdruck für das erste Stockwerk eines
mehrgeschossigen Wohngebäudes. Die Beletage (wörtliche Übersetzung
aus dem Französischen: "Schönes Stockwerk") galt seinerzeit
als bevorzugte Wohnlage innerhalb eines Hauses.
Benützungsbewilligung
Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst
ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung
der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die Baubehörde, Kollaudierung)
benützt werden. Wurde in der Baubewilligung
von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung
abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen
(Fertigstellungsanzeige).
Benzinabscheider
Vorrichtung in der Abwasserleitung, mit der das Abfließen
von Benzin in das öffentliche Kanalnetz verhindert wird (Garagen!).
Das spezifisch leichtere Benzin steigt in einem Behälter aus
dem Abwasser auf, das schwerere Wasser fließt ab. Nach diesem
Prinzip funktionieren auch Seifen-, Öl- oder Fettabscheider.
Besichtigungsschein
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung
eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber
dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes
Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich
für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet,
zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch
die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde
nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet.
Besitz
Besitz ist die tatsächliche Macht einer Person über eine körperliche
Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der
Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die Inhabung,
das ist die tatsächliche Verfügung (Gewahrsame) in der Absicht,
die Sache an den Berechtigten jederzeit herauszugeben (z.B.
Bote, ehrlicher Finder).
Bestandvertrag
Gemeinsamer Übergriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung
über den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins)
zustande und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit
geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des
Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglich
vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit
mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).
Bittleihe
Prekarium
Bodenwertabgabe
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschaftlich
genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert
nach Anzug des Freibetrages von Ats 200.000,-- Bringschuld
Schuld, die am Sitz des Gläubigers zu erfüllen ist (Beispiel:
Mietzins), im Gegensatz zur Holschuld.
Buchstandsbericht
Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht
die Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen.
Der formelle Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht,
"BB", früher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung
der Grundbücher auf ADV (Grundbuch)
nicht mehr erforderlich.
Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde
Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung
zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam, solange
die Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des
Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung beim
Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand
als "Bürge und Zahler" verpflichtet, so kann der Gläubiger
nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch
nehmen (§§ 1346 ff ABGB).
Bungalow
Frei stehendes eingeschossiges Wohnhaus mit flachem oder flach
geneigtem Dach (Hindi-englisch).
Dachteile
Traufe - unterer, meist waagrechter Abschluss, First - oberer,
meist waagrechter Abschluss, Grat - Schnittstelle zweier Dachflächen,
deren Traufen eine ausspringende Ecke bilden. Kehle (Ichse)
- Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen eine einspringende
Ecke bilden. Anfallspunkt - Punkt im First, in dem 3 oder
mehrere Dachflächen zusammenstoßen. Verfallung - Gratlinie,
die zwei verschieden hoch liegende Firste verbindet. Walmfläche
- Dachfläche an der Schmalseite des Dachgrundrisses, anstelle
einer Giebelwand.
Dachformen
Die häufigsten Dachformen sind das Pultdach, das Satteldach,
das Sheddach (insb. bei Fabriksgebäuden ), das Flachdach und
das Walmdach. Wenn die Walmfläche nicht bis zu Traufe der
anschließenden Dachflächen reicht, spricht man von einem Krüppelwalmdach.
Dachziegel
Die früher gebräuchlichen gebrannten Tonziegel wurden als
rechteckige Flachziegel ("Wiener Tasche") und als Flachziegel
mit abgerundetem unterem Ende ("Biberschwanzziegel") hergestellt.
In südlichen Gebieten wurden übereinander verlegte gewölbte
Ziegel ("Mönch und Nonne") verwendet. Heute werden aus vorgeschnittenen
Tonstücken Pressziegel hergestellt (Pressfalzziegel, Strangfalzziegel)
sowie verschiedene Dachsteinformen aus anderem Material (Beton).
Dienstbarkeit
(Servitut)
Dingliches
Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer
der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung
verpflichtet. Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche
Dienstbarkeiten. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten
(z.B. Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten.
Hausservituten können "bejahende" (zur Duldung verpflichtende)
sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand,
auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung
eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber
verpflichten "verneinende" Hausservituten zur Unterlassung,
also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder dem
Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut
verpflichtet die Liegenschafts- eigentümer wechselseitig,
eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen
der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden. Bei Grunddienstbarkeiten
nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das Recht (z.B.
Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück
das dienende Gut. Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen
der Gebrauch, hauptsächlich in der Form des Wohnrechtes
und des Fruchtgenußrechtes
(auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den
uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse),
er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung der
dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Dingliches
Recht
Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt
und gegenüber jedermann wirksam ist (z.B. Besitz,
Eigentum,
Pfandrecht, Dienstbarkeit).
Dübelbaumdecke
Die Dübelbaumdecke (auch Dübbel- oder Dippeldecke) ist eine
häufige Holzdeckenkonstruktion in älteren Gebäuden. Die Holzbalken
(Dübelbäume) sind nebeneinander ("Mann an Mann") verlegt und
mit Holzkeilen (Dübeln) verbunden. Darauf befindet sich eine
Beschüttung, auf welcher der begehbare Fußboden liegt. An
der Unterseite sind die Rohrung und der Putz angebracht..
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches
Recht auf "unbeschränkte Herrschaft"). Beschränkungen
durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag
schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht
ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.
Einantwortung
Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen
Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Dadurch
erlangt der Erbe das Eigentum
am Nachlass.
Einheitswert
Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz)
in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die
Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen Einheiten
(land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe,
bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) als Bemessungsgrundlage
für verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe,
Grundsteuer,
Erbschafts- und Schenkungssteuer. Wenn zwischen den Hauptfeststellungen
bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B.
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück)
oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse
durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt
(Fortschreibung).
Eintragungsarten
im Grundbuch
Das Grundbuchsgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im
Grundbuch:
Einverleibungen,
Vormerkungen und Anmerkungen(auch "Ersichtlichmachungen").
Einverleibungen
bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten
wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen
und Extabulationen).
Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe
oder Löschungen von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung
bedürfen. Durch Anmerkungen werden keine bücherlichen Rechte
begründet, sie haben den Zweck, im Interesse Dritter tatsächliche
Verhältnisse bekannt zu machen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen
herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. des
Eintritts der Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder
Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen
über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung
von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der
Tatsache, dass ein Grundstück in einem Assanierungsgebiet
liegt; Anmerkung
der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder
Veräußerung).
Einverleibung
Eintragungsarten
im Grundbuch
Erhaltungs-
und Verbesserungsbeiträge (EVB)
Beiträge, die der Vermieter vom Mieter gemäß § 45 Mietrechtsgesetz
zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
einheben darf, wenn der vor 1.1. 1982 vereinbarte Hauptmietzins
niedriger ist als zwei Drittel des für den Mietgegenstand
zutreffenden Kategoriemietzinses.
Der bisherige Hauptmietzins wird um den Differenzbetrag auf
zwei Drittel des Kategoriemietzinses erhöht.
Estrich
Glatter Unterboden wie Zementestrich, Hartgussasphaltestrich,
Magnesiaestrich, Kaltbitumen-Zementestrich, Anhydritestrich.
Schwimmender Estrich: Vom Fußboden durch Dämmstoff (meist
Styropor) getrennt. Verbundestrich: Mit Untergrund kraftschlüssig
verbunden. Der Estrich wird versiegelt oder mit einem Bodenbelag
versehen.
Extabulation
Eintragungsarten
im Grundbuch.
Fahnengrundstück
Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange")
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.
Feuer-
und Brandmauer
Bei Anbau an Nachbargrenzen muss das Gebäude Feuermauern in
allen Geschossen ohne Öffnungen erhalten. Herstellung von
Öffnungen ist nur mit Zustimmung des Nachbarn gegen jederzeitigen
Widerruf zulässig, sofern nicht öffentliche Rücksichten entgegenstehen.
Flächen-
und Längenmaße
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern
berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar
(ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100m2. In alten Bauplänen
finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße: 1 Klafter
= 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m und 1 Zoll = 0,026340m.
Flächenwidmungs-
und Bebauungspläne
Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich im Rang
von Verordnungen stehen. Die Flächen- widmungspläne haben
in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen die
Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne
zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen
folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland,
Verkehrsbänder, Bauland
und Sondergebiete. Die Bebauungspläne haben darzustellen,
in welcher Weise die Grundflächen und die darüber oder darunter
liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und
Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben.
Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung
maßgeblichen Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und
Querschnitten der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen
auch Bauklassen,
Bauweisen
oder Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie Schutzzonen,
Einkaufszentren, Kleingartengebiete etc. ausweisen.
Freifinanzierte
Objekte
Gebäude, Wohnungen, Geschäftsräume etc., deren Errichtung
ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel, d.h. ausschließlich
durch Privatmittel (Eigenmittel, Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen)
finanziert ist. Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem
30.06.1953 freifinanziert errichtet wurden, unterliegen hinsichtlich
der Mietzinsbildung nicht dem Mietrechtsgesetz (freie Mietzinsvereinbarung).
Bei der Vermietung von Mietgegenständen aller Art (Wohnungen,
Geschäftsräume etc. im schlichten Eigentum
oder Wohnungseigentum), die nach dem 31.12.1967 freifinanziert
errichtet wurden, kann der Mietzins ebenfalls frei vereinbart
und überdies der Mietvertrag, schriftlich auf beliebige Zeit,
auch mehrmals nacheinander mit demselben Mieter, befristet
abgeschlossen werden. Auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen
Mietverträge
über freifinanzierte Objekt unterliegen dem mietrechtlichen
Kündigungsschutz (Mietverträge).
Friedenskronzins
Gesetzlich geregelter Mietzins
für Altmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume auf
der Grundlage des vor dem I. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten
Mietzinses (Stichtag 1.8.1914). Beträgt für Wohnungen Ats
1,-- (seit 1951) und für Geschäftsräume Ats 3,-- (seit 1969)
pro Friedenskrone.
Frontrecht Recht des Bauplatzeigentümers, gegen die öffentliche Verkehrsfläche Ausgängen und Ausfahrten anzuordnen, Fenster einzurichten und Anschlüsse an die in der öffentlichen Verkehrsfläche liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht die Verpflichtung zur Erbringung der Anliegerleistungen gegenüber.
Fruchtgenußrecht
Dienstbarkeit.
Gainze
Abgangsstuten, Verbindungsstück zwischen WC-Muschel und der
Anschlussleitung zum Abfallrohr.
Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung,
speziell für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in
zeitgemäßer Ausstattung.
Gaupe
Die Gaupe (Gaube) ist ein Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter
Dachfenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume ermöglicht.
Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel
ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den
im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind.
Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung mit dem von
den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster)
in Katastralgemeinden (KG) unterteilt. Das Grundbuch ist öffentlich,
das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung von Auszügen oder
Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf automationsunterstützte
Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten
sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten
Notaren, Rechtsanwälten oder Immobilientreuhänder möglich.
Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer)
ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur den Eigentümern
selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen
zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können
(z.B. Notare in Verlassenschafsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper
(aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken
bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl (EZ)
versehene Grundbuchseinlage. Jeder Einlage enthält im Gutsbestandsblatt
(A-Blatt) die zum Grundbuchskörper gehörende Grundstücke,
ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche
Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B.
als herrschendes Gut bei Dienstbarkeiten)
und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Im Eigentumsblatt
(B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei Miteigentum
mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des
Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf. Das Lastenblatt (C-Blatt)
enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen Rechte
(z.B. Hypotheken,
Dienstbarkeiten
als dienendes Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrecht
und Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Grunderwerbsteuer
(GrESt)
Bundessteuer, die anlässlich des Erwerbes von inländischen
Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten
und Gebäuden auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch
nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes). Die Erwerbsvorgänge
(Kaufverträge) sind dem örtlichen zuständigen Finanzamt für
Gebühren und Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner
gegenüber dem Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten
Personen, Vereinbarungen über die Entrichtung der GrESt wirken
nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Die
Entrichtung der GrESt wird mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung
(UB) bestätigt, die für die Eintragung des Grunderwerbes im
Grundbuch
erforderlich ist.
Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer.
Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten
eine zeitliche Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre
vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist..
Hypothek
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand
genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung
des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer
(z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im Grundbuch
wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage
eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen
(Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten
etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung
(Nebengebührenkaution) sichergestellt werden. Bei einer Höchstbetragshypothek
(Kredithypothek) wird nur ein Höchstbetrag angegeben, in dem
auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im Rahmen
dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite
aller Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das
Pfandrecht kann für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei
oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen) eingetragen werden.
Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden als
Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft
für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek).
Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen,
die Hypothek aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so
hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen und
dem Käufer die für die Löschung der Hypothek erforderliche
Urkunde (Löschungsquittung)
zur Verfügung zu stellen..
Immission
Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen,
die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder
Geruchsbelästigungen und das nach den örtlichen Verhältnissen
gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer des beeinträchtigten
Grundstückes kann Unterlassungsklage, unter bestimmten Voraussetzungen
auch einen Ausgleichsanspruch erheben (§ 364 ABGB).
Intabulation
Eintragungsarten
im Grundbuch .
Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch)
eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der
Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei
Mietverträgen
Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger
Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegenstandes
bzw. Inventars).
Kollaudierung
Benützungsbewilligung.
Konsensmäßiger
Zustand
Bei Gebäuden oder baulichen Anlagen jener Zustand, der sich
jeweils aus dem letztgültigen Stand der erteilten Baubewilligung(en)
und den zugehörigen Beilagen (Lageplan, Baupläne, Baubeschreibung,
statische Berechnungen, Detailpläne usw.) ergibt. Dieser Zustand
ist herzustellen und zu erhalten, die Benützung darf nur im
Rahmen des Konsens (Widmung) erfolgen.
Konventionalstrafe
Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung eines
Vertrages vereinbart werden kann..
Laesio
enormis
Verkürzung
über die Hälfte.
Leasingvertrag
Entgeltliche Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder
unbeweglichen Gütern auf Zeit verbunden mit einer Option,
die im Regelfall dem Leasingnehmer nach Ablauf der Vertragsdauer
eine Verlängerung des Leasingvertrages oder den Kauf des Leasinggutes
einräumt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen Recht
nicht als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur
enthält er Elemente des Miet- und des Kaufvertrages. Es gibt
nach Art des Leasinggutes (bewegliche oder unbewegliche Güter)
und dem Zweck des Leasinggeschäftes (kurzfristiger Bedarf,
Finanzierungsinstrument, steuerliche Überlegungen) verschiedene
Formen.
Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg
erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums
an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit
einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente
kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles
oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall
ist die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers. Der Leibrente
ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher Übergabsvertrag
zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des früheren Eigentümers
der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund steht. Leibrente
und Ausgedinge können einschließlich der Wertsicherungsklausel
als Reallast
verbüchert werden.
Löschungsquittung
Hypothek.
Loft
Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.
Loggia
Aus dem Italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter
Raum, der - im Gegensatz zu einem Balkon - nur an einer Seite
offen, sonst aber an fünf Seiten von Wänden, Boden und Decke
umschlossen ist. Die Bodenfläche einer Loggia gehört - anders
als Balkon- und Terrassenflächen - zur Nutzfläche i.S. des
§ 17 Mietrechtsgesetz.
Lustrum
Buchstandsbericht.
Maisonette
Zweigeschossige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes,
vielfach in der Form einer zweigeschossigen Dachwohnung.
Mansarde
Für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoss (benannt nach Francois
Mansart, frz. Baumeister im 17. Jahrhundert)
Mezzanin
Speziell in Miethäusern aus der zeit der Jahrhundertwende
häufige Bezeichnung für das Geschoß zwischen dem Erdgeschoss
und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses ("Halbstock").
Mietverträge
Mietverträge sind Bestandverträge.
Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden
zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtniesser einer Liegenschaft
bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter abgeschlossen.
Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden
zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung
des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein)
zu entrichten hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen
Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen
für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung,
einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der
Gesamtmietzins wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Miteigentum
Eigentummehrerer
Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder
ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile
nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig
oder räumlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich
besteht noch Stockwerkseigentum an Gebäuden, das aber seit
1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim schlichten
Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer zwischen
diesen zu vereinbare. Die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen
Liegenschaft entscheidet die nach Anteilen berechnete einfache
Mehrheit (Bewirtschaftung, Instandhaltung etc.), außerordentliche
Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer.
Hingegen kann jeder Miteigentümer über das Eigentum
an seinem ideellen Anteil allein verfügen (z.B. Verkauf
oder Belastung durch eine Hypothek).
Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das Wohnungseigentum
dar.
Mündelsicherheit
Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln (Pflegebefohlenen,
d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich
vorgeschrieben ist. §§ 230 ff ABGB nennen die mündelsicheren
Anlagen wie Spareinlagen bei inländischen Banken mit einem
entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes - oder Landeshaftungen,
bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken
an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche
Liegenschaften dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere
Liegenschaften nicht über die Hälfte des gemeinen Wertes belastet
werden. Auch der Erwerb inländischer Liegenschaften ist zur
Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen geeignet..
Nutzwert
Siehe
Wohnungseigentum.
Nebengebührensicherstellung
Hypothek
Öffentliches
Gut
Sache, die sich im Eigentum
einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde) befindet
und zur allgemeinen Benützung offen steht (Straße usw.). Das
"öffentliche Gut" ist im Grundbuch
als solches gekennzeichnet.
Option
Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet,
künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise
kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das
Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten
Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen; der Interessent
ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet, die
Liegenschaft zu kaufen.
Parapet
"Brustwehr"
Bei Fenstern Teil der Hauswand zwischen Fensterunterkante
und Fußbodenoberkante.
Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung
des Gutsbestandes eines Grundbuchskörpers (siehe Grundbuch)
durch Zu- oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen,
also jede Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf insbesondere
bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen der Bewilligung
der Baubehörde, die für die Durchführung der Änderung im Grundbuch
erforderlich ist.
Paternoster
Ständig umlaufender Aufzug ohne Tür.
Pawlatsche
Offener Gang an der Hofseite eines Wohnhauses als Zugang zu
den Wohnungen in den Obergeschossen. Typisch für Wiener Miethäuser
aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der Ausdruck wird
auch für ein baufälliges Haus oder für eine Bretterbühne (Pawlatschentheater)
verwendet.
Penthouse
Im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses befindliches
Luxusappartement, meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch
in Duplex-(Maisonette)bauweise.
Pfahlgründung
Errichtung von Standpfählen (Piloten), wenn kein tragfähiger
Baugrund vorhanden. Gefahr nachträglicher Setzung! Holzpfähle
nur, wenn diese ganz unter Wasser bleiben, sonst Stahl- oder
Betonpfähle.
Prekarium
(Bittleihe)
Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen
Widerruf.
Promesse
Zahlungs-, Lieferungs- bzw. Leistungsversprechen, z.B. Darlehenspromesse
einer Bank.
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine
Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig
mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten
Zustandekommen des Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).
Punktation
Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben
beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam
zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B.
verbücherungsfähiger Kaufvertrag über ein Grundstück) erfolgt
zu einem späteren Zeitpunkt..
Rangordnung
Anmerkung
der Rangordnung.
Rangprinzip
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, dass sich die Rangordnung
einer Eintragung im Grundbuch
nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht
eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz).
Es gilt der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker an Recht".
Zur Wahrung des Rangprinzips hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben
mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum
auch die Uhrzeit enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch"
(Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit
einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden
Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe"). Durch
die Plombe ist erkennbar, dass ein Grundbuchsgesuch anhängig
ist. Rangvorbehalt Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek)
kann der Grundstückseigentümer durch Anmerkung des Rangvorbehaltes
im Grundbuch
erwirken, dass ihm die Eintragung einer neuen Hypothek
im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek
binnen drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten
bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel auch zugunsten
des neuen Eigentümers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).
Reallast
Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der
Haftung des jeweiligen Eigentümers für die im Reallastberechtigten
zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden
in der Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB)
oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende
Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum
Zweck des Unterhalts des früheren Eigentümers. Reallasten
entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung, Inhalt und
Umfang des Rechtes müssen möglichst genau angegeben werden.
Schutzzonen
Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete, in denen
Veränderungen, die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines
Gebäudes beeinflussen, nur auf Grund einer Baubewilligung
durchgeführt werden dürfen. In den Wiener Schutzzonen darf
der Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden,
es sind lediglich in Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten
gestattet, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werde.
Dachgeschossausbauten in Wohnhäusern sind nur für Wohnzwecke
zulässig.
Servitut
Dienstbarkeit.
Simultanhaftung
Hypothek.
Siphon
Geruchsverschluss in Abwasserleitungen. Das in einem S-förmigen
Rohr stehen bleibende Restwasser verhindert das Aufsteigen
von Kanaldünsten.
Sockelsanierung
Speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung
gebräuchlicher Fachausdruck für die etappenweise Sanierung
von Wohnhäusern. Dabei werden zunächst die allgemeinen Teile
des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen
instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen
für eine allmähliche Standardverbesserung der Wohnungen geschaffen.
Sohlbankabdeckung
Blechabdeckung an der Fensteraußenseite.
Solidarhaftung
Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann,
wenn mehrere Personen für die Erfüllung der Forderungen eines
Gläubigers zur ungeteilten Hand haften. Der Gläubiger hat
ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis der
Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder
einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Die
Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. Haftungsübernahme als
Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung der Miteigentümer
einer Liegenschaft für die Grundbesitzabgaben, d.s. Grundsteuer,
Kanal- und Müllabfuhrgebühren sowie für die Lohnforderungen
des Hausbesorgers; bei Ehegattenwohnungseigentum Haftung beider
Ehegatten für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum;
Haftung mehrerer Mitmieter für den Mietzins).
Souterrain
Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoss eines
Gebäudes.
Spekulationsgewinn
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute
Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen
Anschaffung (Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der
"Spekulationsgewinn" beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten
verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten
(zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und
abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In
bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen
wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren
ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist
von 10 Jahren auf 15 Jahre. Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft
unentgeltlich (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft) erworben,
so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung
durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird die
Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete
Erbschaft- oder Schenkungssteuer ermäßigt. Bei Verkauf von
unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn
nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um
10%. Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf den
Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes
nicht der Besteuerung. Von der Besteuerung ausgenommen sind
Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
(samt Grund und Boden), die dem Verkäufer seit der Anschaffung,
mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.
Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb
des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemäß § 16 Abs.
2 Mietrechtsgesetz).
Superädifikat
Bauwerk auf fremden Grund, das vom Benützer ( im Regelfall
Mieter oder Pächter) des Grundstückes errichtet wird und nach
der Bauweise oder dem zeitlich begrenzten Benützungsrecht
nicht für die Dauer bestimmt ist (§ 435 ABGB)..
Tramdecke
Die Tramdecke ist die am stärksten verbreitete Holzdecke.
Die Deckenbalken (Träme) sind in regelmäßigen Abständen verlegt
und an der Ober - und Unterseite mit Schalungsbrettern versehen..
Umstandsklausel
Vorvertrag.
Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern
(Grunderwerbsteuer,
Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommen- und Vermögensteuer
bei Veräußerung einer inländischen Liegenschaft durch einen
Ausländer)..
Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften
von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens
10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen
Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird
auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet.
Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag
am Schluss des Versteigerungstermines zurückgestellt.
Veräußerungs-
und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer
Liegenschaft (§364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige
Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung
oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten
unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer,
nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten begründet
es ein höchstpersönliche und nichtverwertbare Recht. Im Grundbuch
einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen
Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern
und Kindern oder zwischen Ehegatten. Veräußerungs- und Belastungsverbot
können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder
durch Gesetz begründet sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).
Vergleich
Einverständliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte.
Ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h.
es kann ohne Klage auf Grund dieses Vergleiches Exekution
geführt werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer
Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt
werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen
einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes
außer Betracht zu bleiben.
Verkürzung
über die Hälfte (Laesio enormis)
Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor,
wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil
weniger als die Hälfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil
als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung des Missverhältnisses
ist der "gemeine Wert" (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend. Der benachteiligte
Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages
verlangen, der andere Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung
des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann aber
das Geschäft dadurch aufrechterhalten, dass er die Differenz
auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung
kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt
binnen 3 Jahren nach Vertragsabschluß (§ 934 ABGB). Kaufleute
können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene Geschäfte
nicht wegen Verkürzung über die Hälfte anfechten (§ 351 a
Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen,
wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt ist bzw. bei
Vertragsabschluß der wahre Wert bekannt war und dies ausdrücklich
im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb im Wege einer
gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen
Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.
Vinkulierung
Bei Versicherungsverträgen: Vereinbarung, wonach im Versicherungsfall
(z.B. Zerstörung des versicherten Gebäudes durch Feuer) die
Leistung des Versicherers auf einen Dritten (z.B. Darlehensgläubiger
des versicherten Gebäudeeigentümers) übergeht.
Vorkaufsrecht
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB)
belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück
anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt.
Durch die Eintragung im Grundbuch
wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen
Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären,
ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung
seiner Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der
von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen
erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden anlässlich
einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches
oder einer Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag
oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz). Der
übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz.
Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht
eines Dritten nur im Grundbuch
einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten
oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft
dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.
Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig
einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche
Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag
nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande,
so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages
geklagt werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der
Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden,
wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte
Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe
für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel"
(Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit
des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können
z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen
sein.
Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung,
wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende
Mietzins)
dem jeweils zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert
angepasst wird. Als Maßstab für die Änderung des Geldwertes
werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten-
bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom österreichischen
Statistischen Zentralamt errechnet werden. Die Wertsicherung
von Kategoriemietzinsen
kann nur nach Maßgabe des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart werden
(Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).
Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht,
eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an
unbeweglichen Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und
wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch
eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer
(§§ 1068 ff ABGB).
Wohnrecht
Das Wohnrecht (Dienstbarkeit
der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom Eigentümer eingeräumtes
Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenussrecht
nicht auch zur Vermietung) einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit
(Servitut) im Grundbuch
eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt
dem Eigentümer.
Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums
an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 1975)
geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil
(Mindestanteil) ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung
oder sonstige selbständige Räumlichkeit (Büro, Geschäftslokal)
ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit
den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten)
verbunden sein. Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
und des Hauses steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu,
Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen
der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Zur Begründung des
Wohnungseigentums muss eine Nutzwertfestsetzung (früher: Parifizierung)
vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte
mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde
Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt.
Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen.
Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit", an der kein
weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme
ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der
Hälfte des Mindestanteils.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluss von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben..
Zahlungsbefehl
Im Mahnverfahren ergehende Aufforderung an den Schuldner zu
zahlen oder Widerspruch zu erheben.
Zeitrente
Eine im Gegensatz zur Leibrente
vertraglich für bestimmte Zeit vereinbarte Rente. Bei Verbücherung
als Reallast
ist der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung
an den Berechtigten verpflichtet.
Zession
Abtretung
von Forderungen.